本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
春节后，伴随着返工潮和气温回升，北京新房市场延续去年四季度的活跃态势，到访和成交量持续向好。
据北京链家研究院监测，截至今年2月24日，北京新建商品住宅成交近4000套，开年不足两个月的成交量已经略高于去年完整的1、2月份成交量。
《中国经营报》记者走访北京新房市场了解到，尽管市场整体活跃，但部分区域由于前期供应过大，目前新房去化面临较大压力。在激烈竞争下，产品品质、得房率成为房企比拼重点。
区域成交分化
分区域来看，今年以来顺义区、昌平区、房山区成交量较大，截至2月24日，2月单月成交均超过200套。此外，朝阳区、大兴区、丰台区、通州区成交量超过百套。
据北京链家研究院分析师岳微介绍，新房去化强弱受到供应影响较大，综合来看，去化比较好的区域，都是有充足新房供应的区域。另一方面，自去年北京购房政策优化调整后，五环外区域新房成交有所提振。
岳微指出，当前北京新房库存量已有所下降，新建商品住宅可售存量在6.77万套左右，而去年2月底时的市场存量为7.56万套左右，下降近8000套，降幅达到10.4%。
在热销项目加持之下，部分板块成交突出，门头沟上岸、房山良乡、海淀永丰和朝阳垡头板块均表现不俗，这类热销项目生活配套成熟、居住界面良好、产品设计兼顾实用性和高品质，属于高性价比住宅产品，贴合当前实际居住需求。
不过，值得注意的是，市场整体成交向好的同时，不少新盘依旧面临着激烈竞争。结合土地供应来看，目前丰台区、通州区和大兴区新房库存量较大。
2月下旬，北京丰台区科技园板块新盘中建云境，前来咨询、看房的人络绎不绝，客户被已经建好的会所吸引，在置业顾问带领下，参观着实体楼里配套的游泳池、健身房以及精装修的样板间。装有星空顶的车库被作为项目的一大卖点，“这是北京少数项目才有的配置”。
该楼盘开发商为中建东孚（中建八局旗下地产品牌），2023年10月份，丰台区郭公庄621地块被中建东孚“顶格”摇号摘得，成交价75.9亿元，溢价率15%，住宅楼面价约6.81万元/平方米，销售指导价9.2万元/平方米。
项目位于中建八局北京总部附近，临近四环线，位置靠近丰台总部基地，周边云集了各大公司总部。
不过，北京新房市场从去年开始量、价持续承压，不少项目在压力下不断下调价格，部分新盘价格变动明显，降价幅度甚至达到15%到20%，每平方米降幅将近1万元。
中建云境所在的丰台区尤是如此。2024年，丰台区供地密集，但当年仅成交3356套房源，销售额为342.78亿元，同比2023年下滑超三成。
2024年3月份，中建云境开盘，随后价格不断下调，北京住建委官网显示，项目去年3月份时的网签均价约为8.7万元/平方米，但至今年2月份已降至8.1万元/平方米。
该项目总计16栋楼，涵盖从109—192平方米的6个面积段，全部为三居和四居室。记者在售楼处看到，前来咨询的客户多以中青年家庭为单位，置业顾问以一套109平方米的三居室为例表示：“原总价933万元，现在所有折扣加起来，最后能给到93折，最后总价是867万元，折合单价7.9万元/平方米。”
除了新房市场整体承压影响，摆在该项目眼前的还有“后来者”所带来的压力。去年10月底，金隅以27亿元底价摘得丰台园1516-60地块，随后定名为北京隅·西颂，该项目与中建云境仅1.5公里距离，两项目容积率均为2.5，但金隅所拿地块楼面价仅约5万元/平方米。
就在金隅拿地后不久，北京市规划和自然资源委员会于去年11月发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的通知，明确鼓励开发商在条件允许的情况下，在住宅首层设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。
根据北京隅·西颂公布的规划方案，项目包含112—154平方米的三到四居室，加上设备间、阳台赠送的面积，预计得房率将达到95%左右，而相比之下，中建云境的得房率在88%左右。
记者在走访中了解到，中建云境所面临的境况在整个丰台区并不鲜见，区域内几乎每个板块都存在由于位置、拿地时间相近，扎堆入市后展开“贴身肉搏”的项目。
比如同处大瓦窑板块的中建和颂九里和京能西贤府，两个项目仅一路之隔，为去年北京首场土拍中出让的地块，溢价率均为15%，成交楼面价分别为55352元/平方米、42573元/平方米，该板块期房销售指导价为8.3万元/平方米。
由于定位均为区域内改善需求和丽泽工作的购房客群，去年6、7月份两个项目先后开盘后，便陷入降价争抢客户的局面。
中建和颂九里以112—163平方米的三到四居室为主，去年开盘时，7万—7.3万元/平方米便可买到中低楼层。春节后，置业顾问表示有部分特价房源，112平方米的三居室一口价729万元，单价约为6.5万元/平方米。
而京能西贤府则是将125—173平方米的四居室作为主力户型，在装修标准上提高造价。不过仍难逃降价命运，现场置业顾问以一套125平方米的四居室为例表示：“原总价1011万元，现在一口价893万元，单价约7.1万元/平方米。”
北京住建委官网显示，中建和颂九里总共572套房源，目前网签25套，网签均价6.7万元/平方米。京能西贤府总共428套房源，目前网签23套，网签均价7.75万元/平方米。
房企比拼得房率
记者在走访中了解到，在当前市场激烈竞争下，产品品质、居住舒适度正在成为新房成交的关键要素。
今年2月份，《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》正式发布，提出要在平原多点地区率先形成示范，鼓励增加封闭或开敞阳台，允许套内面积较大的住宅在起居室设置一定比例挑空空间，部分面积不计入容积率。
实际上，在“好房子”标准细则发布之前，北京近两年在售的新房项目普遍在产品用材、户型设计、得房率上明显提升。
多位看房人士表示自己最看重的还是房子实际得房率，“毕竟花同样的钱可以买到更大的面积”。
2月下旬，通州区新盘招商云璟揽阅售楼处内挤满了看房客，时不时有架起摄像头直播的自媒体人士在各个样板间穿梭。
项目开发商为招商蛇口，去年10月23日，其以底价9.92亿元摘得该地块，楼面价28584元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。
据了解，该项目是北京“好房子”标准正式落地后通州区首个开盘的新房项目。据置业顾问介绍，项目共12栋楼367户，涵盖79—128平方米的二至四居。项目外立面为石材+铝板材质，边户做了270度采光，室内客厅几乎全部为落地窗。
更为吸引人的则是项目的得房率，每个户型都赠送开敞阳台和设备平台，除79平方米户型外，其余三个户型还赠送飘窗。置业顾问以89平方米的三居室为例向记者介绍，南侧内嵌阳台赠送一半面积，北侧设备平台全赠送，赠送面积约11.43平方米，得房率在90%左右，“之前市面上一般要105平方米的户型才能达到这样的套内面积”。
尽管还未正式开盘，置业顾问表示，目前认筹阶段交10万元定金后续开盘可以享受到99折，记者看到，不少咨询的客户当天即交纳定金。
该项目营销负责人表示，项目周末到访量为500—600组，一周到访量约为1500组。客群主要为区域内改善性需求以及在国贸通勤的上班族。据他介绍，北京新房市场从去年“9·30”新政后量、价有所回稳，目前新房价格整体变动幅度较小，小部分项目价格甚至有所回调。“现在我们接触到的大部分客户，已经不会仅为价格买单，而是会综合考虑居住舒适度、配套、得房率以及后续交付体验等多重因素。这些方向也是房企后续应该比拼的重点。”